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发言
－－－这是０６年的一次发言，老皇历了，在网上翻看，发现当时提到的美国楼市的发展趋势成真，而且远甚于自己的分析。当时所谓“拐点”这个词还远没有现在这样让人耳熟能详。原文是当时现场主办方实录的，转自焦点网，修改了一些现场记录时的错别字。
http://office.focus.cn/news/2006-11-30/259981_3.html
京津高端市场发展峰会暨天津伟业新闻发布会上的发言（现场实录）2006年11月30日
【主持人】：下面我们就来看看具体的案例，大家知道北京的高端项目比较多，有一个纳帕溪谷项目，在北京房地产当中非常有代表性。我们下面有请与这个项目有长期合作的北京居其美业住宅技术开发有限公司执行总裁戴昆先生给我们做一个具体的解析。有请！（掌声）
【戴昆】：非常荣幸，首先感谢伟业和《新地产》给大家一个交流机会。今天给我的题目太大了。我希望在八分钟的时候向我举手示意。特别荣幸，我是从宏观转向微观的转折点。我希望我的发言能够在很微观的一个小点上来给大家一点启示，引起大家的讨论。
首先一点，为什么我们会有这种角色，这种想法，北京居其美业一共由三家公司组成。有两家是北京市认定的高科技企业。我们从设计、施工到装修到到样板房，我们是做的整个的过程。可能由一家公司来做更容易引起我们的反思，这一两年我们项目的状况，可能我们是跑不出高端的，因为在全国各地我们销售价格都过万了。更因此我们微观一点。
首先我们北京有了纳帕溪谷这个项目，从这个项目开始到短的时间内成为北京当年销售的冠军，就是在别墅领域上。在产品在各方面有很多细的研究。成都麓山国际今年在美国得了四个奖。还有就是在华东片区的杭州绿城的桃花源，现在也是引领杭州标志性的项目，同时也是绿城自己内部重点项目。我先介绍一下近期的工作，然后再延伸到话题上面去。
前两天我还照着主办方给的话题准备，但是在这两年我们研究纳帕溪谷的情况，引出了一个相关的话题，就是在这样的市场情况下，你怎么引出高端或者是低层。
在座的每一位在谈到高端都面对两个矛盾，一个是现在蓬勃发展的经济形势，造成了现在社会上对高端市场的极其强烈的需求，这些需求是从业人士看到眼里的。第二点就是中国人多地少这个形势带来的。人多地少导致中国政府从来没有鼓励，从来没有放开两层三层这种，你叫它别墅也罢，叫小房子也罢，这种低密度产品的开发。在这两点下，有没有可能性，在这样的情况下你还延展你的产品开发。
这里边我们有一点点不同小的思考。居其美业在两三层小房子领域上我们工作了十年，在这十年当中没有搞过三层以上的房子。未来别墅的发展方向和我们的判定思考，应该是节能省地型的低层高密度的房子。话说回来，现在大家理解的别墅，占着两亩地三亩地才叫别墅。这种两层三层的房子在发达国家是90%人口居住的，这是普通人居住的。在日本是经济高度发达的国家，人口密度同样很大，他们也是很多人居住在两层的房子里边。今天在谈公寓的时候可以分几类，但是做别墅产品的时候就往往没有这么划分了。别墅产品在成熟的市场，美国的市场可以划分很多大类，比如说有粘连的，组园式的，独栋的，大中小不同的做法。不同的边界和组合的方式，不同的产品可以带来不同的容积率，不同的产品方向。我们希望在这一点做一些研究。另外我们和政府在做沟通的时候，只不过我们声音比较微弱一点，别墅和别墅也不一样的，别墅也有省地一说，别如别人做0.1容积率的时候，你做0.4、0.5的，也是省地的方式。
在纳帕溪谷项目一期的时候，我们房子容积率就是0.2左右的房子。当时一期上来比较紧张的时候，我们担心市场面接受度，我们做了最常见的房子，其实这种房子是美国十年以前的产品。在一期做完了以后，我们开始探讨是不是可以做一些满足市场的，同时又满足发展观念的东西。这个反思的过程怎么来的呢？实际上前几年我们去洛杉矶反复地研究，洛矶山在前几年房价是直线上升，但是从三年前开始，房价不断上涨的同时，开发商逐渐降低品质，拉高房子的密度。因为房价上升到一定程度肯定会有一个拐点，他们在用更低的成本、更高的容积率来迎接拐点的到来。在中国大家一直提中国人多地少，中国土地资源不能浪费。在这个时候是不是有可能通过不同的方式来做节能省地的探索？在纳帕溪谷我们做200平米到260平米，年轻人的居住。我们希望给出一个城里人高端公寓一样的价格，但是给他一个200平米有天有地的住宅。这时候我们用了组院的方式，这其实并不是很新鲜的方式，在美国好的地段，大量用这个方式来解决邻里关系和提高土地使用强度的问题。这种布置的方式可能引申出一点，在国内的投标案、设计案当中，经常提到所谓“新都市主义”，引申出来一条，坚决建设高密度住宅社区。首先一点高密度社区和低档社区不能划等号，社区的档次是和你规划设计、物业配套、科学配套等等一系列因素相关的。实际上在很好的环境里边是可以创造出高密度产品的。
在纳帕溪谷二期的时候，我们把小户型做到0.45的容积率。这在规划当中和单体的研究，解决了对视等各种干扰的问题，同时带来更亲近的邻里关系问题。
像中央经济频道的主持人，这种类似团购，十户八户买一片小房子比邻而居，可能代表这种物业形式的成功。
做完二期以后，我们回到所谓的顶尖市场时候，400平方、500平方，我们研究在更进一步高端市场上提出高密度方式。这种方式在美国也不是少见的方式，是一个粘连的方式，大家可以看到。
其实，（PPT）在两栋房子之间，这是粘连在一起做设计。这种设计脱离了国内通常的双拼甚至三拼的概念。把一组房子作为单体来设计，再进行组合的效果。在纳帕溪谷四期的时候，我们通过叫廊院的产品。这种方式之下，从右手边照片可以看到，每栋房子和每栋房子都是粘连的，在市场上消费者认为是独栋的。这种产品的容积率基本在地块上高达0.6、0.65了。
我想说从纳帕溪谷的一、二、三、四期，可以看出来我们在微观面上对产品的思索。高端我们的看法是对更深层细节的追求。
今天我脱开其他的关于产品的性能、关于产品的概念、关于产品的其他方面——服务的研究。我们单独地来探讨一个，就是使中国的高端物业，或者说中国的别墅物业长久发展下去的问题。
如果别墅物业只可以做0.2和0.3容积率的话，终究有一天放在大家手里的土地会被消耗光，以后很难取得这个土地了。在今天土地奔着0.8、1.2来批的时候，是不是还能继续往下研究呢？今年我们推出一个纳帕尔湾的项目，是在平地上做了坡地的建筑。这不是很新的项目，在北京以前都有类似的项目。我们这次在设计上可能做了一点延展的设计。我们总结了一下可能研究的方式，比如说在密度高了以后，怎么样保证客户的居住的舒适性，怎么样保证你还是高端的产品。比如说邻里的关系、人文地关怀上、视线的解决、人车分流的解决，我们希望把各种空间放在一起来研究，最后形成这样的产品。
这个产品，大家可以从这个图上简单的看到，实际上它做了两种工作，一种工作是组院式的布局，我还希望保持一个亲密的邻里关系，实际上这种关系，对于地产界的人士，经常夜不归宿的人士来说是一大需求。一栋在两亩地上的大房子对他的家人是居住不方便的。如果只一两个人住的话，没有邻里，没有安全的保证，是很大的问题。组院式是我们发现解决这个问题的第一个途径，可以在提高容积率的同时增进邻里之间的交往。第二个可以解决人车分流的方式，每一户的院子被赋于了不同的高差，这解决人车分流的同时，也解决了地下采光的问题。
从这里看得出来，一方面左边图片丰富了空间环境。第二个图片丰富了室外环境。这样带来的结果是什么呢？带来的结果是在这一片上，实际上以它的销售面积来做容积率分析的话，是接近0.8的容积率了。也就是说，通过不同的高差错落，我们把地下室70%的面积是可以走到地上，也作为销售面积的一部分。这也是我们近期研究结果的一个总结。
下面一部分，可能我们在研究的，是不是有可能把0.8容积率的房子盖成两层，或者1.0容积率的房子盖成两层。当然这需要更精细的规划设计的配合。但是我相信这是一种解决方式，是有可能实现的。
今天我的讲话尽快的结束，然后我只是把一个议题提给大家，一种不一样的思考方式。你可以在研究高端的时候，同时研究节能、研究省地，高端并不是和高浪费土地相结合的。因为对房地产商来说土地是你最重要的生产资源。卖一栋房子同时送两栋房子的地，我举一个例子，有点像春节晚会的笑话，你开发商应该靠卖房子挣钱，而不是靠卖土地挣钱。就像修鞋匠应该是靠钉鞋挣钱，而不是靠卖钉子挣钱。这是小小一点不同的想法，谢谢大家！（热烈掌声）
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